Imagine ser proprietário de uma cobertura avaliada em milhões de reais, localizada em um dos bairros mais valorizados de São Paulo, com piscina privativa, cinco suítes, churrasqueira, adega, lareira e uma vista privilegiada da cidade. Agora imagine que, mesmo com todos esses atributos, o imóvel permaneça fechado por mais de 14 anos, sem moradores, acumulando despesas de condomínio, IPTU e manutenção, enquanto encontrar um comprador se torna um enorme desafio.
Essa é a realidade da cobertura onde, em maio de 2012, o empresário Marcos Matsunaga, herdeiro da Yoki, foi assassinado por sua então esposa, Elize Matsunaga, em um dos casos criminais de maior repercussão da história recente do Brasil.
Anunciado novamente por cerca de R$ 2,8 milhões, o apartamento voltou aos noticiários não apenas pelo valor ou pelo luxo, mas por uma questão que desperta curiosidade e divide opiniões: a imobiliária é obrigada a informar ao comprador que naquele imóvel ocorreu um homicídio?
A resposta passa pelo Direito Civil, pelo Direito do Consumidor e por um tema ainda pouco debatido no Brasil: o chamado estigma imobiliário.
Um imóvel de luxo… mas com um passado difícil de esquecer
A cobertura possui aproximadamente 340 m², cinco suítes, piscina privativa, churrasqueira, adega, escritório e acabamento de alto padrão.
Sob o ponto de vista imobiliário, reúne praticamente todas as características de um imóvel de luxo altamente desejado.
Entretanto, há um fator impossível de ignorar: o apartamento ficou fechado desde 2012, justamente porque o endereço ficou eternamente associado ao crime que chocou o país.
Mesmo desocupado, um imóvel desse porte continua gerando custos elevados. Condomínio, IPTU, manutenção preventiva e conservação do patrimônio são despesas que continuam existindo, independentemente de haver moradores.
E é justamente esse cenário que faz surgir outra pergunta: será que o histórico de um imóvel pode valer mais do que sua localização?
O que é um imóvel estigmatizado?
No mercado imobiliário existe uma expressão conhecida como estigma imobiliário.
Ela é utilizada para definir imóveis que sofrem desvalorização não porque apresentam defeitos estruturais, mas porque ficaram marcados por acontecimentos traumáticos ou amplamente divulgados pela imprensa.
Isso pode ocorrer quando o imóvel foi palco de:
- homicídios;
- suicídios;
- crimes de grande repercussão;
- acidentes fatais;
- desastres;
- acontecimentos que passaram a fazer parte da memória coletiva.
Na prática, a construção permanece exatamente a mesma.
A localização continua excelente.
A planta continua valorizada.
O que muda é a percepção dos compradores.
Enquanto alguns enxergam apenas uma oportunidade de adquirir um imóvel de luxo por um valor mais acessível, outros sequer cogitam visitar o local.
É justamente essa redução do número de interessados que costuma impactar o preço de mercado.
A imobiliária é obrigada a informar o histórico do imóvel?
Essa é a principal dúvida jurídica envolvendo o caso.
A legislação brasileira não possui uma norma específica que obrigue a imobiliária ou o corretor a informar que determinado imóvel foi palco de um homicídio.
No entanto, isso não significa que a informação seja irrelevante.
As relações de consumo são regidas por princípios como a boa-fé objetiva, a transparência e o dever de informação.
Se determinada circunstância for suficientemente importante para influenciar a decisão de compra, sua omissão pode dar origem a discussões judiciais.
Imagine, por exemplo, que alguém compre o apartamento sem conhecer seu histórico e descubra apenas depois, por meio da imprensa ou dos próprios vizinhos, que aquele foi o cenário de um dos crimes mais conhecidos do Brasil.
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá sustentar que sua decisão teria sido diferente caso tivesse recebido essa informação previamente.
Embora ainda não exista uma posição consolidada dos tribunais sobre imóveis estigmatizados, o tema certamente poderá ganhar cada vez mais espaço à medida que casos semelhantes cheguem ao Poder Judiciário.
O anúncio menciona o crime?
Curiosamente, não.
Segundo as reportagens divulgadas sobre a venda, o anúncio destaca apenas os atributos do imóvel: metragem, localização, área de lazer, conforto e acabamento de alto padrão.
Não há qualquer referência ao episódio que tornou aquele endereço conhecido nacionalmente.
Sob a ótica do marketing imobiliário, essa estratégia é compreensível.
Sob a ótica jurídica, entretanto, permanece a discussão sobre até onde vai o dever de informação do vendedor e da imobiliária.
Um corretor de imóveis ou um guia turístico?
Outro aspecto curioso envolve o próprio processo de venda.
É bastante provável que boa parte das pessoas interessadas em visitar a cobertura não tenha qualquer intenção real de comprá-la.
Curiosos.
Influenciadores.
Criadores de conteúdo.
Fãs de documentários sobre crimes reais.
Todos podem querer conhecer o imóvel apenas por causa de sua história.
Por isso, é natural imaginar que a imobiliária precise realizar uma triagem cuidadosa dos interessados, evitando transformar as visitas em uma espécie de turismo do “true crime”.
Quando a história pesa mais que o imóvel
Nem sempre um imóvel é avaliado apenas por sua localização, metragem ou acabamento.
Em algumas situações, sua história passa a fazer parte do próprio patrimônio — para o bem ou para o mal.
O caso da cobertura de Elize Matsunaga é um exemplo emblemático de como acontecimentos marcantes podem influenciar o mercado imobiliário, reduzir o número de compradores e levantar importantes discussões jurídicas sobre transparência, boa-fé e dever de informação.
Mais de uma década depois do crime, o apartamento continua sendo uma cobertura de alto padrão.
Mas, para muitas pessoas, ele jamais deixará de ser lembrado como o local onde ocorreu um dos casos criminais mais famosos da história recente do Brasil.
E você, compraria um imóvel sabendo que ele foi palco de um crime de grande repercussão se o preço fosse atrativo? Ou acredita que existem histórias que nenhum desconto é capaz de apagar?
